21 gru Zakup wymarzonej nieruchomości – jak sprawdzić czy nie ma ukrytych wad prawnych i technicznych?
Często w życiu podejmujemy dość trudne decyzje. Jedną z nich jest zakup mieszkania lub domu, gdzie często wiąże się ona także z kredytem hipotecznym, czyli zobowiązaniem na długie lata. Na jakie aspekty zwrócić uwagę sprawdzając stan techniczny i prawny nieruchomości? Jakie dokumenty należy zweryfikować od właściciela domu lub mieszkania? Są to istotne pytania, które zadaje sobie przyszły nabywca nieruchomości. W poniższym artykule postaramy się sprostać Państwa oczekiwaniom.
Table of Contents
Stan prawny nieruchomości – Księga Wieczysta
Podstawowym dokumentem, który pozwoli nam zweryfikować potrzebne informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości jest niewątpliwie Księga Wieczysta. Do sprawdzenia księgi potrzebny będzie jej numer, o który należy poprosić właściciela. W przypadku odmowy możemy domniemywać, że nieruchomość posiada nieprawidłowości dotyczące stanu prawnego.
Kiedy jednak otrzymamy numer, na samym początku musimy zweryfikować adres podany w księdze wieczystej. Powinien on być taki sam jak w rzeczywistości. Oprócz tego warto sprawdzić pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych oraz jego przeznaczenie (np. lokal mieszkalny). Pomieszczenia przynależne do mieszkania to m.in. garaż, komórka lokatorska, piwnica czy strych.
W księdze wieczystej sprawdzisz także, do kogo należy nieruchomość. Znajdziemy w niej dane właściciela lub właścicieli m.in. imię i nazwisko oraz numer PESEL. Dzięki temu będziemy wiedzieć, czy zawieramy umowę z odpowiednią osobą. Natomiast w przypadku współwłasności nieruchomości, wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na jej sprzedaż. Umowę można zawrzeć również z pełnomocnikiem właściciela lokalu, który posiada pełnomocnictwo upoważniające do jego zbycia. Pełnomocnictwo powinno być sporządzone w odpowiedniej formie i zakresie.
Dodatkowo w księdze wieczystej znajdziemy również inne ograniczone prawa rzeczowe wobec nieruchomości, takie jak użytkowanie i służebność. Lista wpisów dotycząca praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim może być bardzo długa. Zalicza się do nich m.in. prawo najmu, odkupu, dożywocia, pierwokupu, roszczenia o przeniesienie własności oraz wpis dotyczący wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Chcąc kupić dom czy mieszkanie, w jego księdze przede wszystkim nie powinna być wpisana służebność osobista, czyli prawo innej osoby fizycznej do zaspokojenia jej osobistych potrzeb, np. korzystanie z nieruchomości w oznaczonym zakresie.
Warto przeczytać KUPNO MIESZKANIA Z LICYTACJI KOMORNICZEJ W WARSZAWIE
Nie można zapomnieć o sprawdzeniu w księdze wieczystej, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką. Logiczne jest to, że przy kupnie mieszkania lub domu najlepszą sytuacją jest brak ustanowionej hipoteki. Natomiast w przypadku mieszkania obciążonego hipoteką, znajdziesz także informacje dotyczące jej tytułu oraz kwoty. Pamiętaj, że kupując nieruchomość z hipoteką, nabywasz je wraz z długami, które będziesz musiał spłacić. Natomiast dla wierzyciela nie ma znaczenia, kto jest jego jej właścicielem.
Stan techniczny mieszkania/domu – co warto sprawdzić?
Ocena stanu technicznego nieruchomości jest konieczna, ponieważ odkryje przed nami wszystkie wady i zalety danego lokum. W ten sposób dowiemy się, czy jej cena jest adekwatna. Jeżeli jest zawyżona, mamy podstawę do jej negocjacji z właścicielem. To, na co zwrócić szczególną uwagę przy ocenie stanu technicznego, opisujemy w poniższych akapitach.
Na początek zajmijmy się oględzinami budynku z zewnątrz, a następnie klatki schodowej. Dzięki temu dowiemy się, czy konstrukcja jest nienaruszona (wskazuje na to m.in. brak pęknięć, przebarwień na elewacji) oraz o ewentualnych usterkach. Na klatce schodowej powinien być porządek, a unoszący się tam zapach nie może być nieprzyjemny. Oprócz tego należy sprawdzić ocieplenie budynku, gdyż ma ono wpływ na koszty ogrzania mieszkania lub domu. O słabo wykonanej izolacji mogą wskazywać liczne pęknięcia, ubytki czy przebarwienia.
Teraz na spokojnie możemy sprawdzić stan wewnątrz mieszkania lub domu. Należy przede wszystkim zbadać stan okien, drzwi, ścian oraz sufitów. Tak jak w przypadku elewacji każde pęknięcia, zacieki, rysy, a także nierówności, należy traktować jako mankamenty oraz potencjalnie większy koszt remontu. Może to się również zdarzyć w mieszkaniach oddawanych przez deweloperów. Mogą występować krzywe ściany i sufity, brak pionów oraz nierówne kąty, które stanowią usterkę. Dlatego ważne jest, aby sprawdzać te aspekty niezależnie od tego, czy chcemy kupić nieruchomość na rynku pierwotnym lub wtórnym. Jeżeli znajdują się w domu lub mieszkaniu sprzęt oraz meble, pamiętaj o ocenie ich jakości i poprawności działania.
Nie można również zapomnieć o kontroli wszelkich instalacji.
Sprawdzenie instalacji takich jak:instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna oraz gazowa.jest szczególnie ważna przy nieruchomościach z rynku wtórnego. Jeżeli stan instalacji jest słaby, to trzeba ją wymienić. Wiąże się to m.in. z zerwaniem tynków, a zatem czas remontu się znacznie wydłuży oraz zwiększy się jego koszt. Tablica rozdzielcza nie może być osmolona, natomiast osłony bezpieczników nie powinny się przegrzewać.
Warto przeczytać Czym różni się skup nieruchomości od agencji nieruchomości?
Bardzo ważne, aby zwrócić baczną uwagę na wentylację, gdyż źle działająca może doprowadzić do pojawienia się wilgoci, a w najgorszym przypadku grzyba. Jak wiadomo, jego usunięcie może okazać się problematyczne i kosztowne. Warto zatem sprawdzić, czy są widoczne zacieki na ścianach i suficie, ale także grzyby i pleśnie. Wchodząc już do samego mieszkania lub domu poczujemy dziwny zapach stęchlizny. Innymi oznakami wilgoci może być również odpadający tynk, pęcherze i łuszcząca się farba.
Natomiast w przypadku rynku pierwotnego, najważniejszy jest odbiór mieszkania od dewelopera, podczas którego mamy możliwość zgłoszenia wszystkich uwag związanych z jego wykonaniem. Warto podkreślić, że rękojmia za wady obowiązuje przez 5 lat od dnia przekazania kluczy od nieruchomości. Jednak właściciel musi wykazać, że usterka istniała w momencie odbioru mieszkania lub powstała w wyniku błędów przy jego budowie
Robert Fertała jest doświadczonym i kompetentnym specjalistą od nieruchomości, który posiada wieloletnie doświadczenie w branży. Jego wiedza i umiejętności pozwalają mu pomagać klientom w znalezieniu najlepszych nieruchomości dostępnych na rynku, a także w negocjowaniu korzystnych warunków transakcji.
Robert jest znany z precyzji i skrupulatności w swojej pracy. Zawsze dokładnie analizuje każdą ofertę, aby upewnić się, że spełnia ona oczekiwania jego klientów. Jest również bardzo cierpliwy i gotowy do słuchania potrzeb swoich klientów, co pozwala mu lepiej zrozumieć ich oczekiwania i pomóc w znalezieniu idealnej nieruchomości.
Jego znajomość rynku nieruchomości oraz aktualnych trendów i przepisów pozwala mu doradzać klientom w kwestiach związanych z inwestowaniem w nieruchomości, a także w sprzedaży i wynajmie nieruchomości. Dzięki swojemu profesjonalizmowi i zaangażowaniu, Robert Fertała cieszy się uznaniem wśród swoich klientów i jest uważany za jednego z najlepszych specjalistów od nieruchomości w branży.
No Comments